Investir dans l'Immobilier au Maroc : les règles pour les investisseurs étrangers

1. Investissements étrangers au Maroc : définition

Selon l’Office de Changes, les investissements étrangers au Maroc comprennent les opérations réalisées par des personnes physiques ou morales de nationalité étrangère, résidentes ou non-résidentes, ainsi que par des Marocains résidents à l’étranger. Ces investissements peuvent prendre différentes formes, telles que l’acquisition de biens immobiliers ou de droits de jouissance.
Les investissements étrangers sont soumis à un régime de convertibilité qui garantit la liberté de transfert des revenus générés par les investissements, ainsi que le produit de la liquidation ou de la cession de ces biens.

2. Financement et transferts pour les investisseurs étrangers

Pour les investisseurs étrangers, les fonds doivent être transférés au Maroc par virement international depuis un compte à l’étranger ou par débit d’un compte en devises ou en dirhams convertibles ouvert au Maroc. Une fois ces fonds investis, les revenus locatifs générés par l’investissement ou les produits de la vente peuvent être rapatriés à l’étranger, après déduction des impôts dus. Les investisseurs ont la liberté d’utiliser des comptes en devises ou en dirhams convertibles pour leurs transactions, assurant ainsi une grande flexibilité dans la gestion des fonds.

3. Régime fiscal et avantages

Le Maroc offre plusieurs avantages fiscaux pour les investisseurs étrangers dans l’immobilier. Voici les principaux impôts quand on détient un bien au Maroc :

• Exonération de la TVA sur les immobilisations acquises localement,

• Plus-values immobilières : Les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers sont imposées à un taux de 20%, avec certaines exonérations possibles pour la vente de résidences principales.

• Exonération de la taxe d’habitation : Les résidences principales bénéficient d’une exonération pendant les cinq premières années. Pour les résidences secondaires, un abattement de 40% est appliqué sur les revenus locatifs, ce qui permet de réduire l’impôt sur le revenu

• Exonérations de la taxe sur les profits immobiliers pour les résidences principales détenues depuis plus de six ans.

4. Aspects juridiques de l’achat immobilier

Les transactions immobilières au Maroc doivent être conclues par acte authentique devant notaire, garantissant la légalité de la transaction et la sécurité des deux parties. Le notaire est responsable de vérifier les droits de propriété, les hypothèques, et s’assurer de la conformité avec la législation en vigueur.

Les frais d’acquisition incluent :

• Droit d’enregistrement de 4% de la valeur d’acquisition.
• Inscription à la conservation foncière : 1,5 % de la valeur d’acquisition +150 DHS
• Honoraires du notaire : environ 0,5% de la valeur d’acquisition.

5. Transferts de propriété et cessions

En cas de vente ou de cession d’un bien, les revenus peuvent être transférés à l’étranger sous certaines conditions :

• Présentation du certificat de propriété.
• Contrat de bail prouvant la source des loyers et paiement des impôts.

Les gains issus de la vente ou de la liquidation d’un investissement bénéficient de la même liberté de transfert, après régularisation fiscale.

6. Formalités administratives et obligations fiscales

Les investisseurs étrangers doivent respecter certaines formalités, notamment déclarer leur investissement auprès de l’Office de Changes. Les transactions doivent être enregistrées et les taxes dues sur les revenus locatifs ou plus-values doivent être payées chaque année avant le 31 mars.

Investir dans l’immobilier au Maroc offre des avantages significatifs en termes de fiscalité, liberté de transfert de capitaux, et sécurité juridique. Les procédures bien encadrées permettent aux investisseurs étrangers d’opérer en toute sérénité, tout en bénéficiant d’un régime fiscal favorable.
Que vous cherchiez à investir dans une résidence pour un usage personnel ou à générer des revenus locatifs, le marché immobilier marocain reste une opportunité stratégique. Pour maximiser ces opportunités, il est recommandé de travailler en étroite collaboration avec un notaire et de se conformer aux exigences de l’Office de Changes.